广州将出台城中村改造条例。

日前，广州市人大常委会官网发布了《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，拟于2023年12月下旬进行第三次审议并交付表决。

广州该征求意见稿的内容相当广泛，涉及政府职责、部门职责、改造方式、改造工作流程、公共设施和安置房建设、征收补偿标准、土地征收程序、产业转型升级等方面。

保障性住房建设方面，征求意见稿提到，城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。

就广州拟出台该项举措的背景，中指研究院认为，由于广州城中村规模较大，是全国城中村总建筑面积最大的城市之一，改造任务十分艰巨。

“在当前，为促进产业转型升级、改善居住条件和生态环境，以及提高社会综合治理水平的背景下，城中村改造步伐亟需加快推进。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则将此举放到一个更大的背景下来观察，其认为国家明确了新时期要推动城市更新行动，要为新时期增长注入新动力，解决城市发展不均衡不平衡的问题，推动城市高质量发展和经济转型升级，促进公共服务均等化、全覆盖。

那么，广州为何要将城中村改造，上升到立法层面？

“广州居住空间的一半左右是城中村，位置多集中在中心城区及附近，城中村的低品质、低效率，将城市空间分割的支离破碎。在新时期，城市要打造新动力、拓展发展空间、推进共同富裕以及新型城镇化，就要全面推进城中村改造。既然要全面改造，就需要有立法的支撑。”李宇嘉表示。

其进一步指出，过去的旧改相当一部分是由民企为主导的，这种模式下，改造流程和规划原则、规划底线和引领没有得到切实的遵循，导致生态、安全、公共设施，历史文化以及建筑保护等没能有效落地，公共属性被偏离，房地产化严重，钉子户问题难以破解。此外，城中村改造设计到的主体多、利益关系复杂多元，需要上下级政府、横向不同部门协调配合。

“再者，旧改或将大规模展开、回归公共属性的背景下，需要协调各方利益、调动各方动能等，更需要法规来进行支撑。”李宇嘉补充道。

“实际上，广州今年已发布了多项政策推进城中村改造，包括明确以多家国企为主体、制定针对城中村改造的地方性法规条例、探索城中村改造房票安置政策机制等。”陈雪强称。

业内人士认为，城市旧改中的难点之一，在于如何制定、实施合理且可行的征收补偿标准。

对此，李宇嘉表示，征收补偿是城中村改造的核心，过去由开发商来征收，多半采取高额补偿来实现，流程简单粗暴，没有区分违法合法，历史遗留等，导致高成本。新时期，要贯彻依法征收，就要对征收流程做法定化安排。

在其看来，集体土地征地的补偿（土地补偿费，安置补偿费，地上附着物等）标准要法定化、公开化，通过引导市场预期，来打消过去市场主导时期的不合理补偿。另外，集体土地征收程序，国有土地上房屋征收程序，收回集体土地使用权，不动产产权注销与登记等，均要统一流程标准，给征收主体和被征收对象形成稳定预期。

“另外，广州该项改造条例若真正落地，也意味着全国超大特大城市城中村改造工作迈出了重要一步。广州这一举措或将起到一定的引导示范作用，未来其他一二线城市规范化城中村改造工作也有望逐步启动。”